房地产进入敏感期
发布者
：亿彩网集团 发布时间
：2011-03-22 16:31:01
如果要真正掌握房地产市场调控的规律
，必须构建起“房价
、财政收入
、经济增长
、居民收入”的函数模型,但具有中国特色的函数模型
，依然在摸索之中
。
住房事关国计民生 ，无论任何时期 ，都是人们不可能回避的话题 。在中国住房商品化之后 ，房地产业很快完成了由新兴产业到基础产业 、进而到经济支柱产业的华丽转身 。但这样的转身 ，带来了无穷的话题 ，房价被越炒越高 ？土地财政依赖问题似乎积重难返 ？正因如此 ，楼市几乎年年成为地方和全国“两会”的标靶 ，无论会场内外 ，政府官员 、专家学者 、地产商们 ，都围绕房地产话题争论不休 。
从2011年1月开始 ，地方“两会”陆续拉开序幕 ，从各地讨论的话题来看 ，房价无疑是今年关注的焦点问题之一 ，限购 、房产税和保障房建设是话题的中心 。今年3月 ，全国“两会”即将拉开帷幕 ，“两会”上 ，房地产话题会不会比去年还热 ？“两会”后房地产调控政策会不会加码 ？“两会”会不会又成为房地产问题的“博弈场” ？
楼市调控怪圈
中国的房地产市场 ，总体来看是牛多熊少 ，因此 ，调控的声音几乎不绝于耳 。近年来 ，除了2008年金融危机导致的房地产市场短暂熊市之外 ，其他年份的调控政策大致有一定的规律性 。
第一阶段 ：从中央经济工作会议召开到全国“两会”结束 ，中央和地方的房地产调控政策密集出台 ，人们纷纷预测全年房价走势 ，舆论围绕中央政策集中一处 ，调控效果昙花一现 。
第二阶段 ：调控政策出台两月后 ，舆论开始分散 ，房地产商及其利益代言人的声音开始活跃 ，对调控政策的各种质疑开始冒头 ，关于调控政策要“被调整”或者“被取消”的消息不胫而走 ，于是市场出现所谓的“报复性反弹” 。
第三阶段 ：年中偏后 ，面对市场的纷繁舆论和假消息 ，以及“报复性反弹”的民意压力 ，相关部门会出来理正辞严地辟谣 ，强调中央坚定不移的决心 ，并出台配套政策或者新的调控政策 ，从而让市场再次进入观望期 。
第四阶段 ：金九银十 ，抑或往后一点 ，市场对“夏季表态”的利空消化殆尽 ，房价和成交量往往都会走出一个新的小高潮 。
一个循环走完 ，人们盘点当年楼市的时候 ，会发现往往是“风声大中雨点小 ，在高期待中梦碎” 。于是 ，期待新的一年有更给力的调控以便圆梦 。
2011年的房地产调控 ，会走出这个“怪圈”吗 ？1月26日 ，国务院出台“新国八条” ，被称为“史上最严”的房地产调控政策 ，同时 ，房产税也在上海和重庆开始试点 。接着 ，地方“两会”召开 ，一些落实细则纷纷出台 。此时 ，房地产开始进入“两会”敏感期 。
地方“两会”为楼市定基调
春江水暖鸭先知 ，地方“两会”是地方民意的聚集 ，是地方大事的民主决策 。先于全国“两会”召开的地方“两会” ，无论在议题设置上 ，还是在实质决策上 ，都会对全国“两会”产生重要影响 。地方“两会”关于楼市的表态 ，也极有可能为全国楼市政策走向打下基调 。
从目前来看 ，地方关于2011年楼市的表态 ，都是在正面呼应“新国八条” 。这也说明 ，“新国八条”对地方政府更加明确的楼市调控要求已经开始发酵 ，楼市调控将逐步摆脱“中央热 、地方应付”的状态 ，开始向纵深方向发展 。中央和地方在楼市调控方面的合力也会越来越大 ，房价回归理性 、房地产行业回归居民居住需求 ，已是不可抵挡的趋势 。
北京市副市长陈刚明确表示 ：“今年的经济增长不能再依赖房地产 ，对房地产调控要给点时间 ，给点耐心 。我们让房地产价格理性回归的决心不变 ，而且一定能做到” 。上海市市长韩正做出了“三个为主”的表示 ，即“房地产市场要坚持以居住为主 、以市民消费为主 、以普通商品住房为主” 。
今年的地方“两会”除了对房地产政策的定调表态之外 ，议题主要集中在三个方面 ：一是关于房产税征收 ，重庆 、上海已经开始试点 ，其他地方似乎不是特别积极 ，广东省财政厅厅长曾志权表示 ：“目前尚无开征房产税的安排 ，下一步是否开征将按照国家安排来做 。山东省表示 ，“目前还没有意向 ，未来是否开征也暂时无法确定” 。业内估计 ，其他地方关于房产税的问题 ，大的步调会随国家统一政策执行 。
二是关于保障性住房建设 。重视保障性住房建设 ，是2011年地方“两会”传出的共同声音 。2011年 ，拟新增保障房 ，河南39万套、山西28万余套 、上海22万套 、北京20万套 、天津19万套 ，等等 ，其他省市也纷纷做出了规划 。同时 ，公租房建设也成为地方“两会”的亮丽词眼 ，北京公开配租万套公租房 、重庆已开工建设1300万平方米 、上海年内启动建设超100万平方米 ，还有辽宁 、四川 、江西等省也有规划
三是关于“限购令”升级问题 。“新国八条”已经将各直辖市 、计划单列市 、省会城市和房价过高 、上涨过快的城市全部纳入限购范围之中 。北京 、上海 、南京 、深圳 、厦门 、武汉等一线城市升级后的“限购令”已经出台 ，青岛等二线城市也出台了“限购令” 。但是 ，截止2月22日 ，全国还只有15个城市和一个省按照“新国八条”出台了限购措施 ，大多城市未按期出台“限购令” 。可见 ，地方政府对中央调控政策的阻力还是很大。
全国“两会”的楼市博弈
“两会”期间 ，每个人 、每个界别 、每个阶层的利益诉求都不完全一样 ，出现不同声音是十分正常的 。楼市事关国家经济发展 ，事关民生大事 ，事关社会稳定 ，涉及各个阶层和界别的切身利益 。
已经成为“众矢之的”的楼市 ，注定是2011年全国“两会”绕不过的话题 。在人民网策划的“我有问题问总理”征集中 ，房价问题已经位列第三 。那么 ，2011年的全国“两会” ，在房地产调控政策的哪些方面会碰撞出“火花”呢 ？
第一 ，房产税可能是热门中的热门 。房产税该不该征收的辩论 ，房产税该怎么征收的建议 ，房产税全国怎么推广 ，房产税的立法问题 ，房产税与“土地财政”的解套问题 ，等等 ，应该都会涉及 。
第二 ，保障性住房 ，这是年年都会有的提案 。加大保障性住房建设 ，资金如何筹集 ？保障性住房资源怎样配置才合理 ？这些问题都需要讨论 。
第三 ，诸如房地产信贷调控问题 、调控不力的问责问题 、“限购令“的边界问题 、房租上涨过快问题 、房地产虚假按揭问题 、央企退出房地产业问题 、房价统计问题 、房地产业与产业结构调整问题 ，等等 。
全国“两会”最不缺少的就是房地产话题 ，今年的全国“两会”到底会关注哪些细节问题 ，会解决到什么程度 ，都让人们颇为关注 。
对于今年的房地产业 ，市场有几种预测 ，比如 ，全国“两会”后 ，政府对房地产市场可能出台新的调控政策 ；今年的全国“两会”或成为中国房地产市场“分水岭” ；经济学家谢国忠更是预言 ，“未来五年大城市房价平均跌一半”。
房地产市场 ，是一个政策性很强的市场 ，房价走势 、调控政策的出台 ，归根结底是利益的博弈 。具体来说 ，一是房地产商与购房者之间的博弈 ，二是房地产业与中国经济整体之间的博弈 ，三是中央政府与地方政府之间的博弈 ，四是地方政府与房地产商之间的博弈 ；五是政府与百姓之间的博弈 。
对房地产的调控 ，关键取决于对“房价合理价位”的界定。目前 ，利益博弈的各方对“合理价位”都没有明确的说法 ，更不用说“共识”了 。如果要真正掌握房地产市场调控的规律 ，必须构建起“房价 、财政收入 、经济增长 、居民收入”的函数模型 。虽然国外在这方面有一些探索 ，但具有中国特色的函数模型 ，依然在摸索之中 。
但有一点我们必须清醒 ，中央已经将房价调控目标由2010年初的“坚决遏制部分城市房价过快上涨”调整为“让房价回到合理价位” ，现在的关键问题是对“合理价位”的判断和“回归路径”的选择 。
住房事关国计民生 ，无论任何时期 ，都是人们不可能回避的话题 。在中国住房商品化之后 ，房地产业很快完成了由新兴产业到基础产业 、进而到经济支柱产业的华丽转身 。但这样的转身 ，带来了无穷的话题 ，房价被越炒越高 ？土地财政依赖问题似乎积重难返 ？正因如此 ，楼市几乎年年成为地方和全国“两会”的标靶 ，无论会场内外 ，政府官员 、专家学者 、地产商们 ，都围绕房地产话题争论不休 。
从2011年1月开始 ，地方“两会”陆续拉开序幕 ，从各地讨论的话题来看 ，房价无疑是今年关注的焦点问题之一 ，限购 、房产税和保障房建设是话题的中心 。今年3月 ，全国“两会”即将拉开帷幕 ，“两会”上 ，房地产话题会不会比去年还热 ？“两会”后房地产调控政策会不会加码 ？“两会”会不会又成为房地产问题的“博弈场” ？
楼市调控怪圈
中国的房地产市场 ，总体来看是牛多熊少 ，因此 ，调控的声音几乎不绝于耳 。近年来 ，除了2008年金融危机导致的房地产市场短暂熊市之外 ，其他年份的调控政策大致有一定的规律性 。
第一阶段 ：从中央经济工作会议召开到全国“两会”结束 ，中央和地方的房地产调控政策密集出台 ，人们纷纷预测全年房价走势 ，舆论围绕中央政策集中一处 ，调控效果昙花一现 。
第二阶段 ：调控政策出台两月后 ，舆论开始分散 ，房地产商及其利益代言人的声音开始活跃 ，对调控政策的各种质疑开始冒头 ，关于调控政策要“被调整”或者“被取消”的消息不胫而走 ，于是市场出现所谓的“报复性反弹” 。
第三阶段 ：年中偏后 ，面对市场的纷繁舆论和假消息 ，以及“报复性反弹”的民意压力 ，相关部门会出来理正辞严地辟谣 ，强调中央坚定不移的决心 ，并出台配套政策或者新的调控政策 ，从而让市场再次进入观望期 。
第四阶段 ：金九银十 ，抑或往后一点 ，市场对“夏季表态”的利空消化殆尽 ，房价和成交量往往都会走出一个新的小高潮 。
一个循环走完 ，人们盘点当年楼市的时候 ，会发现往往是“风声大中雨点小 ，在高期待中梦碎” 。于是 ，期待新的一年有更给力的调控以便圆梦 。
2011年的房地产调控 ，会走出这个“怪圈”吗 ？1月26日 ，国务院出台“新国八条” ，被称为“史上最严”的房地产调控政策 ，同时 ，房产税也在上海和重庆开始试点 。接着 ，地方“两会”召开 ，一些落实细则纷纷出台 。此时 ，房地产开始进入“两会”敏感期 。
地方“两会”为楼市定基调
春江水暖鸭先知 ，地方“两会”是地方民意的聚集 ，是地方大事的民主决策 。先于全国“两会”召开的地方“两会” ，无论在议题设置上 ，还是在实质决策上 ，都会对全国“两会”产生重要影响 。地方“两会”关于楼市的表态 ，也极有可能为全国楼市政策走向打下基调 。
从目前来看 ，地方关于2011年楼市的表态 ，都是在正面呼应“新国八条” 。这也说明 ，“新国八条”对地方政府更加明确的楼市调控要求已经开始发酵 ，楼市调控将逐步摆脱“中央热 、地方应付”的状态 ，开始向纵深方向发展 。中央和地方在楼市调控方面的合力也会越来越大 ，房价回归理性 、房地产行业回归居民居住需求 ，已是不可抵挡的趋势 。
北京市副市长陈刚明确表示 ：“今年的经济增长不能再依赖房地产 ，对房地产调控要给点时间 ，给点耐心 。我们让房地产价格理性回归的决心不变 ，而且一定能做到” 。上海市市长韩正做出了“三个为主”的表示 ，即“房地产市场要坚持以居住为主 、以市民消费为主 、以普通商品住房为主” 。
今年的地方“两会”除了对房地产政策的定调表态之外 ，议题主要集中在三个方面 ：一是关于房产税征收 ，重庆 、上海已经开始试点 ，其他地方似乎不是特别积极 ，广东省财政厅厅长曾志权表示 ：“目前尚无开征房产税的安排 ，下一步是否开征将按照国家安排来做 。山东省表示 ，“目前还没有意向 ，未来是否开征也暂时无法确定” 。业内估计 ，其他地方关于房产税的问题 ，大的步调会随国家统一政策执行 。
二是关于保障性住房建设 。重视保障性住房建设 ，是2011年地方“两会”传出的共同声音 。2011年 ，拟新增保障房 ，河南39万套、山西28万余套 、上海22万套 、北京20万套 、天津19万套 ，等等 ，其他省市也纷纷做出了规划 。同时 ，公租房建设也成为地方“两会”的亮丽词眼 ，北京公开配租万套公租房 、重庆已开工建设1300万平方米 、上海年内启动建设超100万平方米 ，还有辽宁 、四川 、江西等省也有规划
三是关于“限购令”升级问题 。“新国八条”已经将各直辖市 、计划单列市 、省会城市和房价过高 、上涨过快的城市全部纳入限购范围之中 。北京 、上海 、南京 、深圳 、厦门 、武汉等一线城市升级后的“限购令”已经出台 ，青岛等二线城市也出台了“限购令” 。但是 ，截止2月22日 ，全国还只有15个城市和一个省按照“新国八条”出台了限购措施 ，大多城市未按期出台“限购令” 。可见 ，地方政府对中央调控政策的阻力还是很大。
全国“两会”的楼市博弈
“两会”期间 ，每个人 、每个界别 、每个阶层的利益诉求都不完全一样 ，出现不同声音是十分正常的 。楼市事关国家经济发展 ，事关民生大事 ，事关社会稳定 ，涉及各个阶层和界别的切身利益 。
已经成为“众矢之的”的楼市 ，注定是2011年全国“两会”绕不过的话题 。在人民网策划的“我有问题问总理”征集中 ，房价问题已经位列第三 。那么 ，2011年的全国“两会” ，在房地产调控政策的哪些方面会碰撞出“火花”呢 ？
第一 ，房产税可能是热门中的热门 。房产税该不该征收的辩论 ，房产税该怎么征收的建议 ，房产税全国怎么推广 ，房产税的立法问题 ，房产税与“土地财政”的解套问题 ，等等 ，应该都会涉及 。
第二 ，保障性住房 ，这是年年都会有的提案 。加大保障性住房建设 ，资金如何筹集 ？保障性住房资源怎样配置才合理 ？这些问题都需要讨论 。
第三 ，诸如房地产信贷调控问题 、调控不力的问责问题 、“限购令“的边界问题 、房租上涨过快问题 、房地产虚假按揭问题 、央企退出房地产业问题 、房价统计问题 、房地产业与产业结构调整问题 ，等等 。
全国“两会”最不缺少的就是房地产话题 ，今年的全国“两会”到底会关注哪些细节问题 ，会解决到什么程度 ，都让人们颇为关注 。
对于今年的房地产业 ，市场有几种预测 ，比如 ，全国“两会”后 ，政府对房地产市场可能出台新的调控政策 ；今年的全国“两会”或成为中国房地产市场“分水岭” ；经济学家谢国忠更是预言 ，“未来五年大城市房价平均跌一半”。
房地产市场 ，是一个政策性很强的市场 ，房价走势 、调控政策的出台 ，归根结底是利益的博弈 。具体来说 ，一是房地产商与购房者之间的博弈 ，二是房地产业与中国经济整体之间的博弈 ，三是中央政府与地方政府之间的博弈 ，四是地方政府与房地产商之间的博弈 ；五是政府与百姓之间的博弈 。
对房地产的调控 ，关键取决于对“房价合理价位”的界定。目前 ，利益博弈的各方对“合理价位”都没有明确的说法 ，更不用说“共识”了 。如果要真正掌握房地产市场调控的规律 ，必须构建起“房价 、财政收入 、经济增长 、居民收入”的函数模型 。虽然国外在这方面有一些探索 ，但具有中国特色的函数模型 ，依然在摸索之中 。
但有一点我们必须清醒 ，中央已经将房价调控目标由2010年初的“坚决遏制部分城市房价过快上涨”调整为“让房价回到合理价位” ，现在的关键问题是对“合理价位”的判断和“回归路径”的选择 。
