住宅唱主角局面将改变 2011年商业地产渐入佳境
发布者
:亿彩网集团 发布时间
:2011-01-10 14:55:10
万达老总王健林可能是2010年中国地产界最风光的一位
。这一年间
,万达开业15个广场和7个星级酒店
,所到之处
,受到地方政府官员的热烈欢迎
。商业地产俨然由过去“陪嫁的丫头”
,成为现在的“抢手的新娘”
。业内人士认为
,在持续严厉的调控政策组合拳下
,房地产市场住宅唱主角的局面将逐渐改变
,商业地产在2011年渐入佳境
。
商业地产在2010年成功上位的一个重要原因是
,这一年虽然调控政策频出
,一浪高过一浪
,但无论国十条还是新四条
,主要针对住宅市场
,商业地产则成为调控下的“漏网之鱼”
,亦成为吸引投资的避风港
。中原地产监测表明
,自4月宏观调控政策出台后
,全国商业用地逐步上升
。其重点监控的12个大中城市
,2010年商办用地成交幅数所占比例由4月份的25.61%上升到12月的34.80%
,面积所占比例由4月的5 .10%上升到12月的19.48%
。而“限购令”的出台
,则进一步给2011的商业地产大热埋下伏笔
。据中原地产监测
,9月末限购令发布后
,深圳的投资资金开始进入商业地产领域
,从2010年10月下半月开始这一现象尤为明显
,11月深圳商业地产成交环比翻番
。足见住宅投资受限后
,商业地产成了最好的转移点
。深圳是全国房地产市场的风向标
,深圳市场的走向通常会成为中国楼市走向的先导
,因此
,从深圳房地产市场走势基本可以判定
,商业地产极有可能成为未来各大城市的新热点
。
有业内人士指出
,商业地产成为调控的“漏网之鱼”并非侥幸之意
,而是更有深意
。国家在打压住宅市场的同时
,有意放商业地产一条生路
。9月2日
,保监会发布险资投资不动产和股权的暂行办法
,大方规定数千亿险资可以投资商业不动产
,但是不得变相炒地卖地
,不得以商业房地产的方式开发和销售住宅
。某数字研究机构上海分院分析师认为
,这种国家政策的隐性鼓励,一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用
,另一方面也似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路
,那就是一手抑制住宅市场的投资性行为
,一手引导充裕的流动性进入商业地产
。通过这样的方式将淡化剥离商品住宅目前被过度凸显的投资属性
,将其转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上
,从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中
。
在政策导引和市场的双重压力之下
,中国的房地产企业纷纷开始转型之旅
。2010年
,金地
、中粮
、保利
、中海
、富 力等国内一线开发企业均高调宣布了其商业地产发展战略
,未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%
。就连一直标榜“只做住宅”的万科也开始涉足商业地产
。截至2010年10月底
,万科在全国各地共计拿地78幅
,拿地总金额454亿元
,其中
,纯商业用地1幅
、包含商用的综合用地29幅
,金额达到154.8亿元
。
中原地产研究中心认为,住宅+商业的模式可能会成为内地开发企业的发展方向
。一方面
,开发商业地产能够分散整体经营风险
,另一方面
,商业地产的租金能够在未来提供稳定的资金流
。
事实上
,眼下不仅仅是房地产业内企业
,其他行业企业对商业地产也是垂涎欲滴
。英国T ESC O自主投资购物广场
,华润万家组建欢乐颂
,广百股份组建广百地产
,天河城集团天津买地建购物中心
,海印建海印又一城……在全球金融危机四伏
,国内通胀压力增加的大环境下
,为避免自有资金贬值和消化信贷任务
,买地建设自己的物业似乎成了百货
、零售等行业最好的选择。
不过
,商业地产一哄而起
,繁荣中也存隐忧
。2010年10月29日
,长春红旗街万达广场正式营业
。万达集团董事长王健林出席了当天举行的开业庆典
,他在致辞时透露
,在未来的5年时间里
,万达集团将在长春投资至少300亿元人民币
,建设5个万达广场和2家星级酒店
。这令当地人既高兴又担心
。
万达集团的第一个万达广场
,是长春重庆路万达广场
,从重庆路万达广场到红旗街万达广场
,万达用了10年
;按照王健林的说法
,未来五年在长春开五个万达广场
,这就意味着平均一年一个
。长春属于外向性较低的城市
,外来人口较少
,消费能力有限
,单就长春市360万的市区人口和消费能力
,能否支撑起5个万达广场
?何况
,还有中信
、长春欧亚等品牌企业和上市企业瓜分市场
。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹曾经指出
,商业地产投资的成功与否
,更在于业态
,后期的管理队伍
,需要有专业的运营及人才体系
,这一点很多房企都没有积淀
。
从刚开业不久的长春红旗街万达广场看
,如今商业地产不再是一般开发商能染指的细分行业
。较之以往
,这一轮的繁荣以专业化
、规模化为基础和表征
,带有明显的品质
、品牌色彩,商业地产已经远远不是一个卖东西的商场
,而是一个可以看电影
、喝咖啡、健身美甲
,体验消费的地方
,甚至是可以办公
、生活的地方
。商业地产的模式和业态日新月异
,就如著名策划人王志纲所说
,常规的只是盖房子的时代已经过去了
,新的开发模式和商业模式将引领未来
。
面对这一轮新的变化
,开发商准备好了吗
?